Има нужда от промени в Общия устройствен план (ОУП) на Варна. Първо, за да се направи нов прочит на начина на застрояване и развитие на града. И второ – за да се спре безконтролното презастрояване. Това заяви новоизбраният кмет на Варна Благомир Коцев по време на първата си пресконференция. Самият Коцев си дава сметка, че това не е лесна процедура и ще отнеме поне една-две години в най-добрия случай. Целта на промените – повече зелени площи и намаляване интензитета на застрояване в някои части на града, звучат повече от обещаващо, но и все още като част от предизборна кампания.
Как на практика може да се случи това?
Да, презастрояването и намаляването на зелените площи, е един от големите проблеми за качеството на градската среда и на живот на варненци. Трябва да има баланс между строителството и инфраструктурата, и зелените зони, смята новият кмет.
Терминът „презастрояване“ обаче не фигурира в нормативната ни уредба, което означава, че нямаме точна дефиниция на проблема. То е по-скоро усещане у гражданите. Въпреки това никой не отрича съществуването му. И то неминуемо може да се регулира чрез ОУП, чиято изначална цел е да осигури устойчиво развитие и благоустрояване на община Варна.
Една от първите срещи на новия градоначалник, по неговите думи, ще бъде с Камарата на архитектите във Варна, за да представят техните предложения за промяна в ОУП.
Потърсихме мнението на председателя на камарата арх. Марин Велчев. Според него „частичната промяна“ на ОУП е даже закъснял процес и то заради пренебрегването му от досегашното ръководство на града.
За 11 години от приемането на плана, нито веднъж кметът не е докладвал пред Общинския съвет за изпълнението му и съответно не е предлагал промени в него. Говори се, че е имало предложения за промяна и актуализация на плана, но всички разговори са били в посока завишаване показателите на застрояване и плътност. Вероятно единственото, което е спирало подобни промени, е било драстичното нарушение на Наредба 7, в което Община Варна влиза.
Според анализ, поръчан от местната власт, градът разполага с два пъти по-малко зелени площи от законово регламентираните. Необходимите обществени зелени площи на жител в големите градове са 20 кв. м. При население, надхвърлящо 430 000 жители, Варна се нуждае от повече от 8 600 000 кв. м. зелени терени. В момента, съгласно предвижданията на ОУП на Варна, този показател за урбанизираната територия се равнява на 10,05 кв. м/жител. За достигане на минималната му стойност са включени „зелени площи за разновидности на отдиха в рамките на селищната територия“, които не се покриват с компонентите на активно ползваните от населението, коментира арх. Марин Велчев. Според него реалната площ на парковете и зелените площи в града
трябва да бъде увеличена почти три пъти
за достигане на минималния показател.
Такива зелени площи във Варна обаче няма, а тенденцията е всички по-малки паркове и градинки да бъдат постепенно “усвоявани”, с което рязко спада качеството на градската средата. Това води след себе си негативни тенденции от икономически, екологичен, социален и психологически характер, е мнението на експерта.
Може ли да бъде спряно спускането по надолнище?
Основният проблем, който Община Варна някак си проспа е загубата на общински имоти чрез продажба. Тези имоти можеха да бъдат с обществени функции – училища, градини, паркове, пазари, центрове на интегрирания градски транспорт, етажни паркинги и други, смята арх. Марин Велчев. Ръководството на Камарата на архитектите във Варна изразява официално становище по този въпрос още преди 2 г., но тогавашният главен архитект на града не реагира.
Вариантът, който обсъжда архитектурната общност в града в момента е отчуждаване на терени в местността Салтанат с цел увеличаване на парковата територия за обществено ползване. В Плана за интегрирано развитие на Община Варна (2021-2027 г.) е приет проект на Камарата на архитектите за учредяване на т. нар. „Зелен фонд“, в който постепенно да се акумулират целеви средства за трансформация на градската среда в по-устойчива и по-зелена. На този етап обаче това остава само мечта.
В действащия ОУП са заложени редица
противоречия и недостатъци
които отворят вратички пред реализацията на строителни проекти. Показателен пример затова е случаят в местността „Коджа Тепе“, където за реализацията на жилищно строителство бяха изсечени над 4 дка борова гора преди две години. Местността, в която се намира гората и териториите под нея, в графичната част на ОУП са обозначени по следния начин: „защитната гора е отбелязана като територия за превантивна защита“; „за превантивна защита на територии в геоложки риск“; „районът, засегнат от древни, стари и съвременни активни свлачища“.
В „Правила и нормативи за прилагане на ОУП“, които са неразделна част от влезлия в сила през 2012 г. ОУП на Варна е посочено, че „защитните и противоерозионните гори се определят като зони за защита от урбанизация по смисъла на чл.12, ал.1, т.3 от Закона за горите.“ В съдържателната част на ОУП обаче теренът е предвиден за урбанизиране. На това основание през септември 2013 г. кметът Иван Портних издава заповед за изработването на ПУП, в следствие на което са изработени ПУП и ПЗР и защитната горска територия е урбанизирана.
Още по-фрапиращо е разминаването за Морската градина. Според графичната част на плана местностите Салтанат, Горчивата чешма и Траката са парк с обществено предназначение, а в текстовата – с курортно такова, което отваря възможности за строителство.
Другият будещ съмнения недостатък на сега действащия ОУП е формирането на градоустройствени зони от по един или по 2 до 5 самостоятелни имота. Подобни градоустройствени решения породиха обвинения към общината, че проектирането е правено за конкретни собственици на имоти, които са облагодетелствани от по-високи параметри на застрояване за сметка на съседите си. „Не е нужно да има такива преференциални зони за отделни собственици на имоти. Може да се счете и за корупционна и незаконна практика. Редно би било в промените на ОУП всички зони да се окрупнят“, предлага арх. Калина Митева/Павлова.
Бъдещото задание за „Частично изменение на ОУП на Варна“ ще бъде възложено от Общината и точно в него трябва да бъдат заложени параметри за промяна на определени недостатъци и грешки.
Основните параметри за развитие на града обаче ще бъдат запазени. Факт е, че има зони с високи показатели на застрояване и интензивност, които будят недоумение как изобщо може да се случва нещо подобно в такива територии. Но има и зони, които не могат да се развиват поради ниски показатели на плътност и интензивност – промишлени зони в юг от летище Варна, посочва председателят на Регионалната колегия на Камарата на архитектите.
Няма задължение за промяна на ОУП
Няма изрично законово задължение да се прави периодично актуализиране на устройствените планове, нито органите са длъжни при всички случаи, когато са налице основания за изменение, да извършат или да поискат такова, коментира адвокат Александър Асенов. От друга страна, за да се предвидят инвестиционни предложения, вкл. инфраструктурни, които не са отразени в ОУП, той трябва да се промени, коментира Асенов. Същото е и когато в подробните устройствени планове (ПУП) се предвиждат изменения, които не са залегнали в ОУП. В този случай първо трябва да се промени основният план.
„Един ОУП, ако се изготвя да действа за следващите 15 години, е необходимо да бъде редовно актуализиран, защото започват тенденции, на които трябва да се отговори. Ако видим, че нещо върви в лоша посока, трябва да противодействаме, ако е в положителна – да го подкрепим“, заявява арх. Венцислава Недялкова от сдружение „Пространствата на Варна/VarnaSpaces“. По думите й, много важно е устройствения план да бъде обвързан със стратегическия ПИРО план, който за Варна е в сила от 2021 до 2027 г. „ОУП е една мечта, една приказка. Ако искаме нещо да се случи, трябва да предвидим и финансовия ресурс за изпълнението“, смята арх. Недялкова. Според нея ОУП има спешна нужда от актуализация, но има нужда да се обвърже и със стратегическия ПИРО план, да се поставят правилните приоритети.
ОУП в съда след протести
ОУП на Варна беше приет от Общинския съвет на града през 2012 г. след серия от протести срещу предвижданията в него и срещу възможността за застрояване на Морската градина и горски територии. Тъй като разпоредбите на Закона за устройство на територията тогава не допускат пряко обжалване на общите устройствени планове, група неправителствени организации, сред които и Обществен център за околна среда и устойчиво развитие, обжалват неговата екологична оценка. След многократно отлагане и след повече от 2 години делото приключва с отхвърляне на жалбата. Последвалите опити за обжалване на съдебното решение също остават без успех, тъй като гражданските организации са отхвърлени като заинтересована страна. Делото продължава обаче да се води от собственици на терени. Въпреки привидния неуспех до момента, делата довеждат до обявяване на противоконституционна нормата ОУП да не могат да се обжалват.
В момента се обмисля възможност да се атакува пред съд самия ОУП, но засега няма ясна стратегия за това, заяви адвокат Александър Асенов. Вероятно решението ще бъде взето след като станат ясни параметрите на актуализацията му и дали те ще бъдат съобразени с обществения интерес.
Тази статия е създадена от „Обществен център за околна среда и устойчиво развитие“ (ОЦОСУР) в рамките на проекта за подкрепа на независими регионални медии на Сдружение с несторанска цел „Про веритас“. Мненията, споделени в него са на ОЦОСУР и не непременно са споделени от „Про веритас“.
